Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng đã có công văn 3564/BXD-QHKT có ý kiến như sau:
1. Về hồ sơ dự án
Đề nghị Nhà đầu tư rà soát, sắp xếp các nội dung trong hồ sơ Dự án tuân thủ theo quy định tại Điều 53 Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 11 Điều 1 của Luật số 62/2020/QH14 và Điều 9 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
2. Về sự phù hợp với quy hoạch
Theo Quyết định số 377/QĐ-TTg ngày 12/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy hoạch tỉnh Quảng Bình thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, khu công nghiệp Hòn La 2 với quy mô diện tích 250 ha.
Theo Quyết định số 2570/QĐ-UBND ngày 07/10/2011 của UBND tỉnh Quảng Bình phê duyệt Quy hoạch chi tiết Khu công nghiệp Hòn La 2 với quy mô diện tích 177,10 ha.
Dự án do Nhà đầu tư đề xuất có quy mô diện tích sử dụng đất là 125 ha chưa phù hợp về quy mô diện tích với Quy hoạch tỉnh Quảng Bình và quy hoạch chi tiết Khu công nghiệp Hòn La 2 được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Căn cứ khoản 5 Điều 7 Nghị định số 35/2022/NĐ-CP ngày 28/5/2022 của Chính phủ quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế, đề nghị UBND tỉnh Quảng Bình chỉ đạo cơ quan chức năng tổ chức lập, thẩm định phê duyệt quy hoạch phân khu xây dựng trên toàn bộ khu công nghiệp Hòn La 2 với diện tích khoảng 250 ha theo quy định của pháp luật về xây dựng, đảm bảo phù hợp với Quy hoạch tỉnh Quảng Bình, tuân thủ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch QCVN 01:2021/BXD về tỷ lệ các loại đất cây xanh, giao thông, các khu kỹ thuật.
3. Về sự phù hợp của các khoản mục chi phí đầu tư do Nhà đầu tư xác định trong hồ sơ dự án
Nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư quy định tại khoản 3 Điều 33 Luật đầu tư không bao gồm nội dung cho ý kiến về “sự phù hợp của việc xác định các khoản mục chi phí đầu tư Dự án với quy định pháp luật về xây dựng”. Vì vậy, những ý kiến nêu tại văn bản này được thực hiện trên cơ sở đề nghị của Bộ Kế hoạch và Đầu tư tại văn bản số 2538/BKHĐT-QLKKT.
4. Về sơ bộ tổng mức đầu tư (SBTMĐT)
Theo thuyết minh tại Chương VIII Phần V Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (BCNCTKT) thì việc xác định SBTMĐT được thực hiện theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP và Quyết định số 510/QĐ-BXD. Do đó, căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 2 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP, Bộ Xây dựng cho ý kiến về SBTMĐT của Dự án trên cơ sở các quy định tại Nghị định số 10/2021/NĐ-CP (các Thông tư hướng dẫn số: 11/2021/TT-BXD, 12/2021/TT-BXD) và một số quy định khác có liên quan.
a) Về phương pháp xác định SBTMĐT
Tại Chương VIII BCNCTKT chưa thuyết minh rõ phương pháp xác định SBTMĐT. Do vậy không đủ cơ sở để Bộ Xây dựng có ý kiến về phương pháp xác định SBTMĐT, đề nghị Nhà đầu tư căn cứ phương pháp xác định SBTMĐT quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP và Phụ lục I Thông tư số 11/2021/TT-BXD để thực hiện cho phù hợp.
b) Về cơ cấu các khoản mục chi phí trong SBTMĐT
Theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP, SBTMĐT gồm 7 thành phần chi phí (Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Chi phí xây dựng; Chi phí thiết bị; Chi phí quản lý dự án; Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; Chi phí khác; Chi phí dự phòng). Tuy nhiên, SBTMĐT trong BCNCTKT trình thẩm định bao gồm: Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Chi phí xây dựng, thiết bị; Chi phí quản lý dự án; Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; Chi phí khác; Chi phí Dự phòng; Chi phí lãi vay ngân hàng là chưa phù hợp, cụ thể:
- Đề nghị Nhà đầu tư phân tách Chi phí xây dựng và chi phí thiết bị thành 02 thành phần chi phí theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP.
- Theo Bảng chi tiết đầu tư thì phần Chi phí lãi vay ngân hàng là chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng. Đề nghị Nhà đầu tư chuyển chi phí này sang khoản mục Chi phí khác theo quy định tại Nghị định số 10/2021/NĐ-CP.
c) Về nội dung các khoản mục chi phí trong SBTMĐT
SBTMĐT không có chi tiết cũng như cách xác định các chi phí trong từng khoản mục chi phí nên không đủ cơ sở góp ý cụ thể. Tuy nhiên, Nhà đầu tư cần lưu ý một số ý kiến sau:
- Rà soát, bổ sung thuyết minh căn cứ, cơ sở tính toán, việc áp dụng suất vốn đầu tư theo quy định tại Quyết định số 510/QĐ-BXD để xác định SBTMĐT, đảm bảo phù hợp với nội dung, quy mô đầu tư, đặc thù của Dự án theo thiết kế sơ bộ về xây dựng, thuyết minh công nghệ, kỹ thuật, thiết bị, đảm bảo nguyên tắc tính đúng, tính đủ.
- Căn cứ các quy định pháp luật về đất đai, các Nghị định của Chính phủ liên quan đến bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, dự kiến về địa điểm, diện tích cần sử dụng cho dự án đầu tư xây dựng, khối lượng phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án và các chế độ chính sách về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại địa điểm dự kiến có dự án, hướng dẫn tại mục 1.1 Phụ lục I Thông tư số 11/2021/TT-BXD và các quy định pháp luật, chế độ chính sách có liên quan để xác định Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc tính đúng, tính đủ.
- Nghiên cứu hướng dẫn tại mục 1.4 Phụ lục I Thông tư số 11/2021/TT-BXD để tính toán, xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí cần thiết, phù hợp với nguồn vốn đầu tư của Dự án, trong đó lưu ý một số chi phí không tính thuế GTGT như chi phí quản lý dự án.
- Chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng cần tính toán trên cơ sở lãi suất vay dự kiến, dự kiến kế hoạch và tiến độ sử dụng vốn vay để thực hiện Dự án.
- Chi phí dự phòng trong BCNCTKT cần phân tách chi phí dự phòng cho khối lượng, công việc phát sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án theo đúng quy định tại Điều 5 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP. Đề nghị Nhà đầu tư căn cứ các quy định tại Nghị định số 10/2021/NĐ-CP, phương pháp xác định chi phí dự phòng theo hướng dẫn tại mục 1.5 Phụ lục I Thông tư số 11/2021/TT-BXD, tiến độ thực hiện dự án, dự báo diễn biến thị trường để xác định chi phí này cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc tính đúng, tính đủ, tiết kiệm chi phí và phù hợp với nguồn vốn đầu tư của Dự án.
- Theo Bảng số liệu thống kê hiện trạng sử dụng đất khu vực xây dựng Dự án, Dự án có đất trồng lúa. Đề nghị Nhà đầu tư rà soát, bổ sung chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với dự án, chi phí bảo vệ đất trồng lúa,....(nếu có).
- Rà soát, thống nhất số liệu giữa các bảng tính trong SBTMĐT, thiết kế sơ bộ, quy hoạch được duyệt, thuyết minh BCNCTKT sau khi đã điều chỉnh theo các ý kiến nêu trên. Điều chỉnh một số giá trị chưa khớp giữa thuyết minh BCNCTKT và Bảng chi tiết đầu tư (như: giá trị chi phí lãi vay, SBTMĐT,...).
5. Về việc đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản
- Tại Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã có quy định dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan; dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Do vậy, đối với hồ sơ Khu công nghiệp Hòn La 2 cần nghiên cứu bổ sung các nội dung nêu trên để đảm bảo tuân thủ đầy đủ, đúng các quy định của pháp luật.
- Phạm vi kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư dự án xác định trong hồ sơ dự án đề xuất phải tuân thủ đúng quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
- Hồ sơ đề xuất dự án cần làm rõ thông tin về cơ cấu sản phẩm kinh doanh bất động sản của dự án, phương thức kinh doanh các sản phẩm của dự án.
- Dự án có mục tiêu kinh doanh bất động sản, do vậy, nhà đầu tư của dự án thuộc trường hợp cần phải đáp ứng điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và khoản 1, khoản 2 Điều 4 của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Kinh doanh bất động sản. Đề nghị cơ quan chủ trì thẩm định xác định rõ các thông tin sau đây:
+ Rà soát thông tin về hồ sơ đăng ký của nhà đầu tư để đảm bảo công ty có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản theo quy định Luật doanh nghiệp; khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và khoản 1 Điều 4 của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.
+ Tại Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư của nhà đầu tư thể hiện thông tin dự án: Tổng mức đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp đề xuất của toàn bộ dự án khoảng 1.550 tỷ đồng. Đề nghị cơ quan chủ trì thẩm định rà soát báo cáo tài chính của doanh nghiệp có trong hồ sơ đề xuất dự án để đảm bảo tính xác thực, chính xác của thông tin về vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư dự án trong báo cáo tài chính, đảm bảo không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.
6. Về việc bố trí nhà ở tái định cư
Tại khoản 4, 5 Điều 35 Luật Nhà ở 2014 quy định, trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án hạ tầng khu công nghiệp mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư thì chủ đầu tư dự án phải xây dựng nhà ở để bố trí tái định cư trong cùng khu vực được quy hoạch xây dựng nhà ở cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp hoặc bố trí nhà ở tại nơi khác cho người được tái định cư. Trường hợp phải đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư thì phải thực hiện theo dự án; đối với khu vực nông thôn thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư phải bao gồm cả việc bố trí quỹ đất để phục vụ sản xuất cho người thuộc diện được tái định cư.
Báo cáo hiện trạng sử dụng đất của dự án không có diện tích đất ở, đề nghị cơ quan thẩm tra rà soát nội dung này đảm bảo theo quy định pháp luật về nhà ở nêu trên.
7. Về việc bố trí nhà ở xã hội, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ người lao động
Theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Luật Nhà ở 2014, khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao (sau đây gọi chung là khu công nghiệp); quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, trường dạy nghề, trừ viện nghiên cứu khoa học, trường phổ thông dân tộc nội trú công lập trên địa bàn (sau đây gọi chung là khu nghiên cứu đào tạo), cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất xây dựng nhà ở trong quy hoạch.
Tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung Điều 6 của nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định, khi lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất phù hợp trên địa bàn để xây dựng nhà ở xã hội, thiết chế của công đoàn đảm bảo đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để phục vụ công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó.
Ngày 28/5/2022, Chính phủ ban hành Nghị định số 35/2022/NQ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế (thay thế Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22 tháng 5 năm 2018). Trong đó, đã sửa đổi một số chính sách: (1) Khi lập Danh mục các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải dành tối thiểu 2% tổng diện tích của các khu công nghiệp để quy hoạch xây dựng nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp (điểm d khoản 4 Điều 4); (2) Cơ sở lưu trú được xây dựng tại phần diện tích đất dịch vụ của khu công nghiệp; bảo đảm khoảng cách an toàn về môi trường theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan; bảo đảm an ninh, trật tự và không ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp trong khu công nghiệp (khoản 3 Điều 25).
Theo báo cáo, khu công nghiệp Hòn La 2 có diện tích 125ha, với số lượng lao động dự kiến khoảng 12.000 người. Tuy nhiên, hồ sơ dự án chưa có báo cáo đề xuất phương án bố trí chỗ ở đáp ứng cho công nhân làm việc trong khu công nghiệp. Do vậy, đề nghị xác định lại nhu cầu chỗ ở và bổ sung phương án bố trí chỗ ở cho công nhân trong khu công nghiệp theo các quy định nêu trên.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 3564/BXD-QHKT.