Bộ trưởng Bộ Xây dựng nhận được ý kiến của Đại biểu Quốc hội Trịnh Ngọc Phương chuyển đơn kiến nghị của một số cử tri tỉnh Tây Ninh, nội dung kiến nghị: “Điểm a Khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 quy định chủ đầu tư được “chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô” nhưng khi hướng dẫn bởi Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 đã quy định chủ đầu tư khi đáp ứng điều kiện nhất định sẽ được “chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền”. Mặt khác, Bộ Xây dựng có trách nhiệm phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Đối với trường hợp đầu tư khu dân cư để phân lô, bán nền thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hay cho thuê đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường chưa có hướng dẫn đối với trường hợp này.
Kiến nghị Bộ trưởng Bộ Xây dựng và Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là hai cơ quan được giao chủ trì phối hợp, hướng dẫn giải thích các nội dung có liên quan thực hiện Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013, để có thông tin chính xác trả lời cho cử tri biết”.
Về vấn đề này, Bộ Xây dựng đã phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có công văn 1893/BXD-PTĐT ngày 22/04/2020 trả lời như sau:
1. Về kiến nghị đối với điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền
Tại điểm a Khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện, loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai” và tại khoản 3 Điều 194 Luật Đất đai quy định “Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.
Tại Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đã quy định cụ thể về điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, trong đó, tại điểm d khoản 1 Điều 41 đã quy định: “Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này” và khoản 2 Điều 41 quy định: “Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhận kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”.
Như vậy, Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định chi tiết về điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền là phù hợp với quy định điểm a Khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai.
2. Đối với kiến nghị về hình thức sử dụng đất đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê và dự án đầu tư nhà ở để cho thuê quy định tại khoản 2 Điều 55 Luật Đất đai và điểm đ khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai
Pháp luật về đất đai hiện hành đã quy định cụ thể 02 trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở gồm:
(1) Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (khoản 2, 3 Điều 55 Luật Đất đai);
(2) Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê (điểm đ khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai).
Do vậy, đối với “khu dân cư để phân lô, bán nền” mà thuộc loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thì thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nếu “khu dân cư” mà thuộc loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất.
3. Về kiến nghị liên quan đến quy định tại khoản 4 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định hướng dẫn Luật đã quy định thống nhất về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó đã xác định rõ các điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đã quy định tổ chức, cá nhân trong nước được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai (theo điểm c Khoản 1 Điều 11).
Đối với các dự án đầu tư phát triển đô thị, pháp luật cũng đã quy định rõ các trách nhiệm cụ thể chủ đầu tư dự án phải thực hiện bao gồm việc xây dựng các công trình trong dự án theo quy hoạch được duyệt. Năm 2013, căn cứ thực tiễn quản lý phát triển đô thị tại các địa phương và nhu cầu của người dân khi mua nhà ở tại các dự án đầu tư phát triển đô thị, Chính phủ đã ban hành quy định cho phép người dân có thể tự xây dựng nhà ở trong dự án thay vì chủ đầu tư phải xây dựng. Tại Điều 4 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị quy định UBND cấp tỉnh quy định cụ thể khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở. Đối với các khu vực còn lại, chủ đầu tư dự án đầu tư phát triển đô thị phải xây dựng công trình theo quy hoạch dự án rồi mới tiến hành kinh doanh theo quy định của pháp luật. Trình tự thủ tục xác định khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở được quy định tại Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV ngày 21/11/2013 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng và Bộ trưởng Bộ Nội vụ hướng dẫn một số nội dung của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP. UBND cấp tỉnh căn cứ yêu cầu quản lý và hình thành đồng bộ kiến trúc cảnh quan đô thị để xem xét, quyết định khu vực cụ thể được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở. Các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Hiện nay, các địa phương vẫn đang áp dụng thực hiện đối với các dự án đầu tư phát triển đô thị.
Trong thời gian qua, do Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 không quy định hình thức Thông tư liên tịch nên cần phải sửa đổi, bổ sung quy định tại Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và quy định đồng bộ trong các văn bản Luật. Vì vậy, Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường, góp ý dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, đề nghị sửa đổi, bổ sung đối với khoản 4 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 1893/BXD-PTĐT