Về hồ sơ dự án: Rà soát, sắp xếp các nội dung trong hồ sơ Dự án tuân thủ theo quy định tại Điều 53 của Luật Xây dựng năm 2014 (nội dung Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng) được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 11 Điều 1 của Luật số 62/2020/QH14 và Điều 9 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
Về sự phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị có liên quan: Theo nội dung Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Dự án, Quy hoạch xây dựng Khu công nghiệp Hồng Tiến quy mô 113,89 ha, thuộc Quy hoạch chung đô thị mới thuộc địa phận 4 xã: Yên Bằng, Yên Quang, Yên Hồng, Yên Tiến – huyện Ý Yên đến năm 2035 đã được UBND tỉnh Nam Định phê duyệt tại Quyết định số 955/QĐ-UBND ngày 05/9/2019 và điều chỉnh cục bộ tại Quyết định số 1848/QĐ-UBND ngày 07/10/2022, tuy nhiên cần bổ sung tài liệu xác định vị trí, phạm vi, ranh giới làm cơ sở đánh giá sự phù hợp về quy mô, chức năng sử dụng đất của Khu công nghiệp Hồng Tiến với Quy hoạch chung đô thị mới thuộc địa phận 4 xã: Yên Bằng, Yên Quang, Yên Hồng, Yên Tiến – huyện Ý Yên.
Cơ cấu sử dụng đất của Dự án đảm bảo phù hợp với Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD.
Về sự phù hợp của các khoản mục chi phí do nhà đầu tư xác định trong sơ bộ tổng mức đầu tư của Dự án: Theo quy định tại khoản 4 Điều 33 Luật Đầu tư và quy định tại khoản 8 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư, nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không bao gồm đánh giá sự phù hợp của các khoản mục chi phí trong sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án. Những nội dung tại mục 4 văn bản này được thực hiện trên cơ sở đề nghị của Bộ Kế hoạch và Đầu tư tại văn bản số 5254/BKHĐT-QLKKT ngày 04/7/2024.
Về sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án: Theo thuyết minh tại mục 1 Chương VII trong Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng của dự án do Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng khu công nghiệp Hồng Tiến (nhà đầu tư) thực hiện, căn cứ để tính toán, xác định sơ bộ tổng mức đầu tư là Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Do đó, việc tính toán, xác định sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án cần thực hiện theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP; Điều 3, Phụ lục I Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng, các Thông tư hướng dẫn Nghị định số 10/2021/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn khác có liên quan.
Hồ sơ liên quan đến sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án không thể hiện căn cứ xác định đơn giá tính toán chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chưa thể hiện cơ sở tính toán khối lượng các công tác xây dựng, số lượng trang thiết bị cần đầu tư, giá, đơn giá xây dựng sử dụng để tính toán chi phí xây dựng, chi phí thiết bị. Vì vậy, cần bổ sung thuyết minh, làm rõ căn cứ, cơ sở tính toán, xác định từng thành phần chi phí trong sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án (trong đó lưu ý: không tính thuế giá trị gia tăng đối với chi phí quản lý dự án).
Về việc đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản: Tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có quy định dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị; trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản thực hiện theo quy định của pháp luật về: quy hoạch, đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở và pháp luật có liên quan; tuân thủ giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng; dự án bất động sản phải được đầu tư xây dựng theo tiến độ, quy hoạch, thiết kế và trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Do vậy, đối với hồ sơ khu công nghiệp Hồng Tiến cần nghiên cứu bổ sung các nội dung nêu trên để đảm bảo tuân thủ đầy đủ, đúng các quy định của pháp luật.
Phạm vi kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư dự án xác định trong hồ sơ dự án đề xuất phải tuân thủ đúng quy định tại Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
Hồ sơ đề xuất dự án cần làm rõ thông tin về cơ cấu sản phẩm kinh doanh bất động sản của dự án, phương thức kinh doanh các sản phẩm của dự án.
Tại Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư của nhà đầu tư thể hiện thông tin dự án: Tổng vốn đầu tư là 941,238 tỷ đồng, trong đó vốn góp của nhà đầu tư khoảng 160 tỷ đồng. Tại báo cáo tài chính đã được kiểm toán độc lập cho kỳ hoạt động từ ngày 09/01/2024 đến 15/5/2024 đã xác định vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư đề xuất là 160 tỷ đồng, tuy nhiên chưa rõ nguồn vốn này chỉ thực hiện riêng cho dự án khu công nghiệp Hồng Tiến hay cho các dự án khác. Do vậy, đề nghị Bộ kế hoạch và Đầu tư thẩm định rà soát báo cáo tài chính của doanh nghiệp có trong hồ sơ đề xuất dự án để đảm bảo tính xác thực, chính xác của thông tin về vốn chủ sở hữu thực có của chủ đầu tư dự án trong báo cáo tài chính, đảm bảo không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án.
Kể từ ngày 01/8/2024 thì nhà đầu tư cần đáp ứng thêm điều kiện: (i) bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu quy định tại điểm b khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Điều 5 của Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản; (ii) trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Đề nghị cơ quan thẩm định xem xét các điều kiện nêu trên, yêu cầu nhà đầu tư bổ sung các thông tin, tài liệu pháp lý dự án chứng minh đáp ứng các điều kiện nêu trên để có căn cứ xem xét, thẩm định về đáp ứng điều kiện đối với tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Về việc bố trí nhà ở tái định cư: Tại Điều 48, Điều 49 của luật nhà ở năm 2023 quy định về các hình thức và nguyên tắc bố trí nhà ở tái định cư đối với trường hợp giải tỏa nhà ở để xây dựng công trình khác theo quy hoạch được phê duyệt.
Theo báo cáo hiện trạng sử dụng đất của dự án không có đất ở, tuy nhiên có 477,7 ha đất chưa sửa dụng (chưa rõ loại hình đất này có sử dụng vào mục đích để ở không). Do vậy, đề nghị rà soát, căn cứ các nội dung mới quy định của Luật Đất đai 2024, Luật nhà ở 2023 đảm bảo việc bố trí tái định cư cho người có đất ở, nhà ở bị thu hồi đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật
Về việc bố trí nhà ở xã hội, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ người lao động: Hiện nay, Luật Nhà ở 2023 đã được ban hành (có hiệu lực từ 01/8/2024), trong đó khoản 1 Điều 94 đã có quy định: căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, trong quá trình lập, điều chỉnh quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, cơ quan có thẩm quyền quyết định việc bố trí quỹ đất trong phần diện tích đất thương mại, dịch vụ của khu công nghiệp để làm nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp và các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng phục vụ người lao động làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp đó. Khu đất để làm nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp và các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng phải bảo đảm khoảng cách an toàn về môi trường với khu sản xuất trong khu công nghiệp.
Tại điểm a khoản 1 Điều 57 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định: Việc đề xuất; Quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư; quy hoạch nhà lưu trú công nhân được thực hiện đồng bộ với dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp theo pháp luật về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế, pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan;
Tại khoản 1 Điều 58 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định: Trong quá trình quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí tối thiểu 20% quỹ đất thương mại, dịch vụ của khu công nghiệp để làm nhà lưu trú công nhân, trừ trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã bố trí đủ quỹ đất đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho công nhân của khu công nghiệp đó.
Theo báo cáo, Khu công nghiệp có quy mô 114ha với số lượng khoảng 10.000 công nhân; theo đó báo cáo đề xuất thì trên địa bàn khu công nghiệp đã quy hoạch 36ha làm đất thương mại, dịch vụ phục vụ cho khu vực 04 xã trong đó có khu công nghiệp Hồng Tiến, tuy nhiên phần diện tích này nằm phía bắc cách KCN qua quốc lộ 10 và không nằm trong khu công nghiệp. Do vậy, để đảm bảo bố trí chỗ ở cho công nhân theo quy định pháp luật về nhà ở hiện hành, đề nghị đánh giá nhu cầu chỗ ở của công nhân trong khu công nghiệp, bổ sung báo cáo cụ thể phương án nhà lưu trú công nhân để có cơ sở xem xét chấp thuận chủ trương đồng bộ với khu công nghiệp (trong đó nêu rõ về nhu cầu nhà lưu trú công nhân, quỹ đất, vị trí, quy mô, tiến độ, đánh giá tác động môi trường…thực hiện nhà lưu trú công nhân) theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và Nghị định số 100/2024/NĐ-CP.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 5509/BXD-QHKT.